一、案例 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的紫荊華庭項(xiàng)目于2016年開始陸續(xù)達(dá)到完工交付條件，由于企業(yè)資金緊張，項(xiàng)目一直未做工程決算，企業(yè)財(cái)務(wù)以項(xiàng)目成本不能可靠計(jì)量、收入成本不配比為由，2016-2018連續(xù)三年未做收入成本結(jié)轉(zhuǎn)。2019年9月份，公司接到稅務(wù)通知，要求企業(yè)將竣工決算資料以及銷售合同交房信息報送稅務(wù)局，10月份稅務(wù)稽查局立案進(jìn)場開始稽查。請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入成本？稅務(wù)稽查能采信企業(yè)提出的成本不能可靠計(jì)量、收入成本不配比的理由嗎？

二、案例分析按照國稅發(fā)2009年31號文件第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第九條規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

按照上述文件規(guī)定，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只要滿足竣工備案、投入使用或者取得了初始產(chǎn)權(quán)證明三個條件中任意一個即達(dá)到完工條件，關(guān)于三個條件如何選擇的問題，國稅函2010年201號文件又做了詳細(xì)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。201號文件作為對31號文件的補(bǔ)充，進(jìn)一步明確了地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)為交付或者投入使用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完工年度的當(dāng)年計(jì)算實(shí)際毛利額，調(diào)整實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利之間差額，為了能夠準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際毛利額，需要對符合條件開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行收入成本結(jié)轉(zhuǎn)。

這種完工結(jié)轉(zhuǎn)的要求在理論上不難確定，但是在實(shí)務(wù)中存在很大的問題，很多企業(yè)由于資金問題不能及時組織工程決算，在規(guī)定的時間內(nèi)無法取得合規(guī)的發(fā)票進(jìn)行入賬，以至于財(cái)務(wù)人員貿(mào)然結(jié)轉(zhuǎn)收入成本勢必會出現(xiàn)收入成本不配比、收入大成本小，造成直接后果就是完工年度多交企業(yè)所得稅以后年度需要申請退稅的情況，這樣以來企業(yè)會吃大虧，很多老板不明真相，把這筆帳算到了財(cái)務(wù)頭上，企業(yè)財(cái)務(wù)在做收入成本結(jié)轉(zhuǎn)時畏首畏尾。但是，企業(yè)能否以這種理由向稅局抗辯呢？筆者認(rèn)為不可以，首先，不能及時組織清算是企業(yè)自身管理問題，不能因?yàn)樽陨砭猛喜粵Q而造成納稅延遲；其次，企業(yè)在清楚認(rèn)識到這種征稅規(guī)則基礎(chǔ)上是可以充分利用規(guī)則，能夠做到提前規(guī)劃布局，避免這種情況出現(xiàn)的。

三、筆者建議

上述案例在實(shí)務(wù)中比較常見，可以籌劃的空間也比較大，筆者從自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)給與以下幾點(diǎn)建議：

1、企業(yè)財(cái)務(wù)應(yīng)該參與銷售合同交房條款審核，盡量避免將交房時間放在年底最后一個月。如果2019年，企業(yè)將交房時間放在12月31日與2020年1月1日，時間上差了一天，但是前一種約定留給企業(yè)做工程決算、補(bǔ)齊發(fā)票的時間只有5個月，而后一種則可以留給企業(yè)17個月的決算、補(bǔ)齊發(fā)票時間，好處不言而明。

2、企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工程預(yù)決算管理，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)緊密結(jié)合，按照交付時間倒擠工程決算時間，在資金不足的情況下，可以與合作方協(xié)商，優(yōu)先將稅金支付給合作方，在完工年度取得合規(guī)發(fā)票入賬。

3、在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時應(yīng)當(dāng)充分利用31號文件第三十二條進(jìn)行預(yù)提成本，夯實(shí)結(jié)轉(zhuǎn)時點(diǎn)的計(jì)稅成本，并在次年5月31日前取得預(yù)提成本合規(guī)票據(jù)。

來源：億海地產(chǎn)建筑財(cái)稅2019-11-19德居正財(cái)稅咨詢，作者德居正財(cái)稅